Le contrat de bail est un document indispensable pour chaque société, autant à l’étranger qu’à Madagascar. Elle y indique l’adresse exacte de son siège social ou de son lieu d’exploitation. Il est ainsi nécessaire de prendre connaissance de toutes les conditions à respecter pour que ce document soit conclu en bonne et due forme, mais aussi les obligations pour un renouvellement ou la résiliation d’un bail commercial.

Conclusion d’un contrat de bail à Madagascar

Par définition, un contrat de bail est un contrat par lequel un bailleur met à disposition du preneur pendant une période un local, un immeuble ou des terrains nus, pour une activité précise moyennant le paiement d’un loyer.

Il apparaît donc que plusieurs éléments doivent être bien définis dans ce document pour éviter toutes mauvaises surprises et ainsi fixer les responsabilités de chaque partie.

La précision de la durée

La loi n° 2015-037 qui régit les baux commerciaux à Madagascar n’a pas donné de durée minimum pour la conclusion d’un contrat de bail. Néanmoins, comme avec les contrats de travail, il y a possibilité de durée déterminée et de durée indéterminée. Les deux parties sont libres de convenir une période.

Dans le contrat, en plus de mentionner la durée du bail, il est également recommandé dans cette partie de préciser si celui-ci est renouvelable par tacite reconduction ou non.

Le montant du loyer

La mention du montant du loyer est primordiale dans le contrat du bail, non seulement pour que les deux parties puissent retranscrire ce qui a été convenu, mais aussi parce que ce montant servira de base pour l’enregistrement du contrat au niveau du centre compétent.

En guise de référence, notre article sur les impôts à Madagascar indique le champ d’application et le taux à utiliser en terme de droit d’enregistrement.

L’enregistrement initial du contrat de bail se fera au niveau de l’EDBM lors du dépôt de dossiers pour la création de la société, tandis que les prochains renouvellements ou établissements d’avenants liés au contrat se feront auprès du centre fiscal de ladite société.

Le taux applicable pour ce type d’acte est de 2% du montant total du loyer pendant la durée du bail, avec un minimum de perception de 10 000 Ar.

Exemple 1 : loyer mensuel 1 000 000 Ar, pour une durée de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.

Droit d’enregistrement : (1 000 000 Ar x 12 mois) x 0,02 = 240 000 Ar pour la première année et paiement à renouveler à chaque date d’anniversaire de la signature du contrat.

Exemple 2 : Loyer mensuel 1 200 000 Ar, pour une durée déterminée de 2 ans.

Droit d’enregistrement : (1 200 000 Ar x 24 mois) x 0,02 = 576 000 Ar.

La destination du bail

Il est utile de préciser dans le bail si le local allait servir de siège social ou uniquement de lieu d’exploitation.

Il faudra également préciser l’activité exercée pour que le preneur puisse procéder à une demande d’autorisation en cas d’ajout ou de changement d’activité. Cette mention est également nécessaire pour que le bailleur puisse exiger cette demande s’il constate une modification de l’activité. En effet, certains propriétaires pourraient ne pas accepter des activités contraire à leurs convictions religieuses, à leur culture ou autres motifs.

Les obligations des parties

Le bailleur est tenu de :

  • livrer un local en bon état. Si aucune réclamation n’est faite lors de la remise de clé, le local est réputé en bon état,
  • procéder aux grosses réparations telles que les gros murs, les voûtes, les poutres, les toitures, les murs de soutènement, etc. lorsque celles-ci sont urgentes et nécessaires,
  • ne pas mettre fin au bail après la vente des locaux : le nouveau propriétaire a pour obligation de continuer le bail.

Le preneur a, quant à lui, les obligations suivantes :

  • payer le loyer convenu au bailleur ou à son représentant,
  • exploiter le local selon la destination prévue dans le bail ou annexe de celui-ci. S’il désire ajouter ou remplacer une activité, il est tenu d’en informer le bailleur,
  • procéder à des réparations d’entretien locatif telles que les pavés ou les carreaux des chambres, les vitres, les portes, les serrures lorsque les dégradations sont faites par des éléments imputables au locataire.

Ces mentions sont indispensables pour délimiter les responsabilités de chaque partie.

Renouvellement et résiliation d’un contrat de bail à Madagascar

Conditions de renouvellement

Un contrat de bail, qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée, ouvre droit au renouvellement si le locataire a tenu le local en bon père de famille et conformément à la destination prévue comme le stipule l’article 15 de la loi n°2015-037.

Le bail à durée déterminée doit être renouvelé trois (3) mois avant le terme de celui-ci, sauf si une clause stipule que le bail est renouvelé automatiquement pour la même durée et que le bailleur n’a pas donné congé au locataire six (6) mois avant le terme du contrat.

Le bail à durée indéterminée ne s’arrête que par résiliation d’une des parties, avec une notification de congé six (6) mois à l’avance. Si la demande de congé des lieux est faite par le bailleur, le locataire peut contester celle-ci par lettre pour appliquer son droit au renouvellement, ce qui lui permettra d’occuper les lieux pour trois (3) ans supplémentaires en cas d’acceptation.

Voici un schéma pour résumer le renouvellement d'un contrat de bail à Madagascar, qu'il soit à durée déterminée ou indéterminée
Voici un schéma pour résumer le renouvellement d’un contrat de bail à Madagascar, qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée

Refus de renouvellement de contrat de bail à Madagascar

Le bailleur peut refuser le droit au renouvellement en versant au locataire une indemnité d’éviction et ce dernier peut rester dans le local jusqu’au paiement de cette indemnité.

Les deux parties peuvent convenir d’un montant : sa valeur sera calculée sur les frais de déménagement et de réinstallation du locataire ainsi que des frais de mutation qu’il aura à payer. À défaut de trouver un terrain d’entente, le Tribunal du commerce se chargera de fixer cette indemnité.

Le refus du bailleur ne se fait pas oralement, il devra notifier le locataire par écrit et respecter certaines conditions, notamment l’inscription de la raison du refus et de la mention comme quoi le preneur a six (6) mois après la notification pour faire une demande d’indemnité d’éviction ou contester tout simplement le refus et saisir le tribunal compétent.

Nos recommandations

Si votre loyer est révisable, il vaut mieux fixer le mode de calcul de la révision dans le contrat.

Alors, déterminez à l’avance si :

  • ce sera un taux fixe, exemple : 5% chaque année,
  • ce sera à calculer selon l’indice des prix à la consommation suivant la publication officielle.

Et n’oubliez pas de mentionner l’obligation du bailleur d’aviser un ou deux mois à l’avance de l’augmentation du loyer.

Si vous voulez éviter les surprises, mentionnez dans votre contrat de bail à Madagascar  le mode de calcul de la révision du loyer
Si vous voulez éviter les surprises, mentionnez dans votre contrat de bail à Madagascar le mode de calcul de la révision du loyer

Ensuite, il est toujours préférable de faire un état des lieux pour servir de base pour toute réclamation future, que cela vienne du locataire ou du bailleur.

Illustration : à la résiliation du bail, un bailleur constate que la vitre d’une des fenêtres est cassée, le locataire insiste pour dire que cette fenêtre était déjà cassée à la remise des clés. La solution est très simple, vous allez vous référer à l’état des lieux d’entrée. Si dans ce document aucune mention n’est faite sur la vitre cassée, c’est donc sûrement le locataire qui l’a endommagée. Dans ce cas le coût de la réparation est légalement déductible de la caution.

Dans cet état des lieux, voici ce qui devra y être mentionné :

  • la répartition de chaque pièce,
  • les éléments dans chaque pièce ainsi que leur état respectif, à l’instar des murs, du sol, du plafond, des fenêtres, des prises, des interrupteurs, etc.,
  • l’affichage des compteurs d’eau et d’électricité à l’entrée ainsi qu’à la sortie,
  • le nombre de clés remises,
  • et le plus important : la signature des deux parties.
Pour la transparence de toute réclamation ultérieure, il est préférable d'établir un état des lieux
Pour la transparence de toute réclamation ultérieure, il est préférable d’établir un état des lieux

Chers bailleurs avant de vous précipiter pour régler une indemnité d’éviction, sachez tout de même que dans les cas suivants, vous n’êtes pas tenu de le faire.

Cas 1 : lorsque vous avez un motif sérieux contre de locataire comme :

  • le non respect des obligations du bailleur,
  • l’exécution de travaux sans accord,
  • la sous-location sans accord.

Cas 2 : vous refusez le renouvellement car vous allez démolir l’immeuble pour reconstruire par dessus.

Le locataire devra uniquement avoir un droit de priorité sur le nouvel immeuble et c’est seulement dans le cas où la construction a une destination d’activité différente de celle mentionnée dans le bail que l’indemnité d’éviction sera à payer.

Cas 3 : vous refusez le renouvellement car il faut démolir l’immeuble pour cause d’insalubrité et que l’occupation des lieux devient impossible. Attention, vous devrez avoir en votre possession l’arrêté d’insalubrité ou le rapport d’expertise. Le droit de priorité comme dans le cas 2 est à respecter.

Bailleur ou locataire, vous êtes désormais en connaissance des conditions de conclusion d’un contrat de bail commercial conformément aux dispositions légales et tout à fait prêt à déjouer les pièges qui peuvent survenir.

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